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揭开房产广告的“魅力面纱”—《商品房买卖纠纷司法解释》第三条的适用
发布时间:2016/4/26 20:29:17   阅读数: 12072

   最近,广州萝岗某楼盘幼儿园事件可谓闹得沸沸扬扬。开发商承诺社区幼儿园将在2015年底开园,然而,2016年初经业主调查发现,开发商并没有在教育局处备案开办幼儿园一事,幼儿园开园遥遥无期。于是,业主们拉上横幅,举着牌子,站在小区门口,控告开发商愚弄业主、虚假宣传。业主的抗议行为导致在小区处举办的一些活动受阻。




   一般来说,房地产开发商往往借助于夸大优势、掩饰缺陷的预售广告来宣传商品房,购房人多是通过商品房预售广告这一途径来了解房产。当广告宣传与现实不符时,直接侵害购房人的经济利益,但购房人往往因没有合同依据处于被动。


    其实,立法者、司法者,并没有忽视这一问题(大拇指要滑动哦):


《合同法》第十五条规定:

    要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。

    商业广告的内容符合要约规定的,视为要约。


   《商品房买卖纠纷司法解释》第三条规定:商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。


   《商品房买卖纠纷司法解释》第三条是我国第一次对“特定商品”的营销广告用“要约”之效力予以约束的规定,它把商品房营销方面某些具有“要约邀请”性质的广告赋予了“要约”的制约,是对我国《合同法》第十五条的进一步具体和深化。


   该条款赋予了广大购房者一把维权的利器。


下面,小编带你从该条款的适用走起。

1注意把握“开发规划范围内”

   开发商在取得土地使用权之后,应按要求在规划红线之内施工,但在现实生活中,楼盘的周边环境情况及其配套设施通常是购房人买房时考虑的重要因素。为了获取更大的经济利润,开发商通常会将商品房周围的、对其有利的状况纳入预售广告,且未在营销广告中标明其规划范围。预购人往往会自然而然地认为商品房开发商在广告中描述的商品房及其相关设施应当在规划区域之内。

   一般认为,“商品房规划范围之外”超出了开发商的控制范围,其没有控制能力,即便其广告的宣传内容是虚假的,也难以“要约”为由,责令其承担违约责任。在司法实践中,裁判机构大多情况下也不会支持购房人对开发规划范围外的承诺承担违约责任的请求。所以,购房人要注意区分商品房预售广告的说明及允诺是否在商品房规划范围之内,在纠纷发生前,可据此作出正确的购房选择;纠纷发生后,则主要是判断了解提起诉讼或者仲裁的败诉风险。一般来说,如果开发商称,要在小区内建造社区幼儿园、游泳池,那么应当认为符合这一要求。

2注意把握“房屋及相关设施”

  通常情况下,房屋包括房屋及附着其上的该幢楼房。相关设施,应是《商品房销售管理办法》规定之设施,即供水、供电、供热、燃气、通讯、道路等配套基础设施和公共设施。但随着小区的功能、设施设备服务的日益完善,以及开发商、购房人对基础设施、公共设施的日益重视,绿地、规划区内道路、小区的景观、小区健身房、幼儿园等也逐渐进入商品房预售广告中。从一般理解出发,规划区内绿地、规划区内道路、小区景观、健身房、幼儿园等应当包含于相关设施的范畴之内。

    案例一:在曾某、黄某等31户业主对某房地产公司案中,曾某等称,开发商在广告中标注为绿地的区域修建了新楼,尽管绿地的说明仅出现在广告中,但是,开发商的这一举动涉嫌故意欺诈,当属“违约”,要求按房屋价款的 5%赔偿违约金。裁判机构以开发商对绿地所作的说明属于对房屋及相关设施所作的说明和允诺,属于要约,应当构成合同的部分,开发商对该说明、允诺的违反,构成违约,最终支持了曾某等人的请求。3说明和允诺须“具体确定”

  “具体、确定”,即广告内容特定、详尽、明确。认定预售广告里的说明以及允诺是否达到“具体、确定”之标准,应当从两个方面来看:一是从文字语句的实际运用方面来看,开发商在商品房预售广告和宣传资料中对开发规划范围内的房屋及相关设施描述详尽,或在其所开发小区的平面图中附上详细的数据,标示明确、具体;二是从一般大众的理解方面来看,应结合具体实践中人们的普遍认知标准来确定。

   案例二:开发商在商品房预售广告、售楼书中均载明(未写入合同):1800平方米绿地;地下电缆化;配备活动中心,篮球馆、舞蹈房、乒乓球……购房人入住后发现,许诺的1800平方米的绿化面积实际上不到600平方米,小区的电缆非地下电缆化,活动中心改建为机房。据此,购房人要求开发商承担违约责任。裁判者最终认定开发商未实现“1800平米绿地”、未履行“地下电缆化”之允诺违反合同约定,构成违约,应承担违约责任,而购房人所称“活动中心改建为机房”,因开发商对活动中心的承诺采用了“拟”、“如”字,使承诺不具体、不特定、不明确,购房人应理解字面意思,并承担风险,故不认定为违约行为,开发商无需承担违约责任。

4重大影响

   该说明和允诺须对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有“重大影响”。不少人认为“重大影响”因人而异,何种事项对合同订立存在重大的影响,难以考量。其实不然,在实务中,当以一般人标准,即“假设自己是买受人,如果我们知道出卖人会给予某种标的时,能否做出选择这一标的物的决定,且该标的物所具有的‘特性’是不是我们选择这一标的的重要因素” 或者从另一个角度看“商品房开发商是否认为这些是重大事项且对合同订立有重大影响”。


预售样品房可否视为要约

    与其他形式的商品房预售广告相比较,预售样板房对商品房的户型、面积、结构、装修和其他配套设施的说明更为具体、形象。通常认为,“预售样板房”相当于按样品买卖中的“样品”,是用“实物”的形式对预售商品房的各种性能所作的明确、形象的说明,因此,原则上应构成要约,若开发商违反此种“实物性”的说明,应当依法承担相应的违约责任。


   例证:《商品房销售管理办法》规定,房地产企业设有样板房的,应说明实际交付房屋之质量、设备及装修是否与样板房一致,未作说明者,应认为与样板房一致。

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