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预告登记灭与失——《物权法司法解释(一)》第5条
发布时间:2016/6/2 8:57:45   阅读数: 10820

    预告登记赋予被登记债权以一定的物权效力,保护了债权人请求本登记的权利。但作为一种临时性的保障制度,预告登记会因其担保目的达成或者确定地不达成而消灭。《物权法司法解释(一)》第5条对导致预告登记失效的“债权消灭”的认定问题进行了阐释。

揪根溯源

——预告登记的从属性

    预告登记是带着它的使命出现的,诚如《物权法》第20条所称“为保障将来实现物权”,在物权变动之前,排除物权人的有碍预告登记权利人物权实现的行为。预告登记的功能在于保全债权请求权将来能够得到实现,实现物权变动的目的。可见,预告登记往往与债权请求权紧紧相依,预告登记具有依附于其所担保的债权请求权的性质所担保的债权请求权存在,它存在;债权请求权的状态改变,它也随之改变,债权请求权消灭时,预告登记也随之消灭。

    Tips:如果该请求权自始或者嗣后不存在,而预告登记仍记载于登记薄时,则发生登记错误,登记义务人可以请求更正登记或者办理异议登记。


预告登记失效之债权消灭的认定

    基于上述从属性的分析,债权请求权消灭时,预告登记也随之消灭。那么,债权消灭如何认定?这就是《物权法司法解释(一)》第5条的核心所在。该司法解释第5条规定:“买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除,或者预告登记的权利人放弃债权的,应当认定为物权法第二十条第二款所称的债权消灭。”在请求权因无效、被解除、被撤销或预告登记的权利人放弃债权的场合,预告登记的基础不存在,自然也归于消灭。

合同被确认无效

    合同无效,预告登记权利人的请求权即不存在,预告登记的基础亦不存在,预告登记随之失效。不动产物权买卖协议,属于合同的一种,判定是否有效,应当严格根据《合同法》处理。《合同法》第52条规定了合同无效的几种情形,包括一方以欺诈、胁迫的手段订立且损害国家利益、恶意串通损害国家、集体或第三人利益、以合法形式掩盖非法目的、损害社会公共利益、违反法律、行政法规强制性规定的情形。

    案例一:小詹为逃避债务,转移财产,与表弟小李签订《房屋买卖合同》,以低于市场价40%的价格,将其所有的房屋转让给小李,并办理了预告登记。后来,双方发生矛盾,小李在小詹再次向他人转卖上述房屋时,主张预告登记的限制。裁判机构查明,小李并未实际向小詹支付房屋价款,最终以小詹与小李恶意串通损害第三人利益为由,判定《房屋买卖合同》无效。此时,预告登记也随之失效。


合同被撤销

    合同被撤销,预告登记权利人基于合同的请求权消灭,相应的,预告登记也失效。重大误解、显失公平、欺诈、胁迫等是撤销合同的事由。但是,这些情形的存在,并不导致合同当然撤销,只是在预告登记义务人行使撤销权、或者预告登记义务人的债权人行使撤销权时才会对合同产生影响。

    案例二:张某欲向薛某购买其名下房屋一套,并提出其购买房屋系作婚房之用,薛某所提供的房屋必须是未发生过自杀、凶杀等非正常死亡的干净吉利的住宅。薛某承诺房屋系入住不久的吉宅,仅因工作调动才出手。双方相谈甚欢,最终在中介的参与下签订了《房屋买卖合同》,并在合同尾页手写补充了上述约定。张某对该房屋的屋向、房型都非常满意,及时地办理了预告登记。而在着手办理过户登记手续时,张某偶然听到邻居说,该房屋曾经发生过建筑工人因事跳楼的事件。经多方调查,张某得以核实,惊恐之下,向薛某表示要退还房屋,未果,张某起诉到法院,要求撤销《房屋买卖合同》。法院最终以欺诈为由撤销了该合同。此时,预告登记随之失效。


合同被解除

    合同的解除多发生在预告登记权利人和预告登记义务人之间为双务合同的场合。预告登记权利人因未依约履行义务导致合同目的不能实现,预告登记义务人解除合同,进而导致预告登记权利人的请求权消灭。

    案例三:蓝某因资金周转,须在1个月内筹集500万元,于是与钱某签订《土地使用权转让协议》,明确蓝某急需资金周转,其在签订合同之日起7日内交付土地,15日内与钱某完成办理过户的递件手续并由钱某办理预告登记,钱某则自签订合同之日起20日内支付所有款项450万元。蓝某依约交付了土地,与对方共同完成了办理过户的递件手续,但是钱某仅向蓝某支付了150万元,之后未再付款。蓝某追索未果两月余,最终以合同目的无法实现为由,请求解除合同。合同最终被裁判机构裁决解除。此时,预告登记无所依附,失效。


预告登记权利人放弃债权

    预告登记权利人放弃债权的行为系单方行为,依单方的意思表示即可发生效力。但一般认为,因合同的相对性要求,放弃债权亦应是有相对人的单方行为,以向债务人作出为原则,向第三人作出放弃或免除的意思表示,不发生放弃或免除的效果。免除的意思表示一旦到达债务人,即发生债权消灭的后果,附着于其上的预告登记也归于消灭。


预告登记失效后

—— 预告登记注销

    预告登记的失效,指的是不再具有预告登记的法定效力,物权人处分不动产而申请变更登记的,不再受到限制。但是,要完全消灭预告登记,尚需办理注销登记。目前,关于不动产预告登记的注销程序,还没有相关法律法规进行明确规定。一般是参照相近制度进行。

    例如:土地权利的预告登记,可类推适用《土地登记办法》第53条至第54条关于土地抵押权、地役权的注销程序。根据预告登记消灭的不同,由预告登记权利人或预告登记义务人单方或者双方共同申请办理注销登记。当事人未申请的,国土资源行政主管部门应当责令当事人限期办理,逾期不办理的,进行注销公告,公告期满后直接办理注销登记。

    再如:房屋权利的预告登记,可类推适用《房屋登记办法》第48至第49条关于抵押权注销的规定,由双方当事人或一方当事人根据预告登记消灭原因的不同申请办理注销登记。


反思

    债权消灭,原则上应当依照债法确定。《合同法》第91条对债权消灭进行了详细的规定。而《物权法司法解释(一)》第5条仅列明了被认定无效、撤销、解除、放弃债务这四种情形,未对《合同法》第91条中的其他情形予以确认。在实务中,应如何认定呢?这是《物权法司法解释(一)》第5条忽视之处?还是有意为之?


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