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对不起,您的房屋土地使用权已到期……
发布时间:2016/4/21 20:17:22   阅读数: 12570
    这几天,各位都被“温州20年住宅使用权到期,续期要交房价三成”的新闻刷屏了吧。被高昂的房价折腾得脆弱不堪的神经,再次被狠狠地刺激了一把。试想一下,一觉醒来,房子还是你的,房子脚下的土地却没了,这是一件多么惊悚的事。本文中,小编站在法律的角度为大家分析一下问题产生的原因和可能的解决方式。

房屋所有权是永久的,土地使用权是有期限的

    房和地竟然能拆开?问题的关键,在于城市土地归国家所有的法律制度。


     以住宅为例,70年大限届满之后,房子还是你的,《宪法》和《物权法》都规定,公民合法的私有财产受法律保护,所有权没有期限限制。但土地是否无条件续期?

   《物权法》第149条规定,住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。

    按照一般理解,“自动”往往含有“不加附加条件“、“自发”的意思。所以很多人把“自动续期”理解成“无偿续期”。但法律条款的解释要有系统性。《物权法》条文释义,在具体解释第149条时,明确提出“对于住宅建设用地使用权期间届满的,采用自动续期的方式,续期的期限、土地使用费支付的标准和方法,由国务院规定。”据参与法律起草的学者讲,对于住房涉及的土地使用权70年到期后怎么办的问题,当时就有很大的争议。因此,《物权法》149条进行了模糊处理。

    而国务院至今没有就如何续期作出规定。法律制度缺失,使得执法者无所适从或者各行其是,而作为对象的老百姓则要在惴惴不安中生存。


 

房随地走,地随房走  

从法律逻辑上讲,如果土地使用权到期而不续期,意味着土地要被土地所有权人收回去使用。但是我国现在土地与房屋权属关系的处理,整体上采取的是“房随地走,地随房走”的原则。让我们开一下脑洞,设想一下70年期限届满后,会发生什么:

    第一,拆房收地。根据规划需要,国家收回土地和地上建筑物的,对业主进行相应补偿,用类似拆迁安置的办法解决。这种方式也可能与危房管理相关,对于已经接近使用寿命的房子由国家强制淘汰。缺陷在于,我们不可能预设或者期待开发商会建寿命在70年以下的房子。另外,我国于90年代初正式施行国有土地使用权出让制度,70年后将出现集中到期,全部采用拆迁方式难以应付。

    第二,留房留地。无需缴费自动续期,此种情形实质上就是城市住房用地重新私有化。其不足之处在于长时间多方面因素导致的社会资源分配不均,会使得贫富差距拉大,因而是偏向有房者的私有化,不利于社会公平。

    第三,补钱续期。未续交土地出让金就不得转让、抵押房屋。如果仅是个人居住使用,即使不补交土地出让金,似乎也不会有什么后果。但如果未来有转让、抵押房产的可能,那么就必须补交土地出让金,到房地产登记机构办理土地使用证续期登记。房产证和土地使用证两证齐全,才能办理过户。有人打了一形象的比方,好比乘坐地铁,坐过站了“自动”继续乘地铁,可按里程收费却在继续,出站要补足差价。

    经过以上分析,最靠谱的可能是续费。但如何续费,第一要尊重现行土地法在土地使用权期限方面基于土地用途区分管控的立法用途,第二要有合理的定价机制来确定土地使用费率。


 

解决续费问题的设想

1再次缴纳土地出让金?

    延长土地使用权期限,产权人可以重新办理土地使用权出让手续,签订土地出让合同,向国家缴纳土地出让金。

    但如果按照国有土地使用权出让来收费,就相当于政府又卖了一次土地。从法理上讲,建设用地使用权,政府已经通过出让的方式让渡给开发商,开发商又转让给业主,也就是说政府已经设定过一次权利。按照《物权法》的规定,住宅建设用地使用权期限届满的自动续期,不是说70年到期权利就作废,需要重新设定权利,而是到期后自动延期,这意味着权利依然有效,不能重新设定,只需要续期而已。

    另外,房子的买受人到期后必须重新缴纳土地出让金,会对房地产市场造成很大冲击,房子的价值将受到土地使用权剩余期限的决定性影响。

    因此,续期收费的标准不能按照重新设定权利的标准来收取,而且续期的收费应该比权利设定的收费低很多才合理。

2缴纳土地使用年金或房地产税

    房屋所有权人需缴纳土地使用年金。也就是说,将一次性土地使用费转为按年支付年金,相当于地产税,以土地面积和建筑面积按照特定标准计算。

    其实这个方案是将房地产税又提上议事日程。但房地产税目前还在争论之中,试点也随着房地产市场的下行而停滞不前。业主在买房时已经承担了由开发商支付的土地出让金,如果再征收房地产税,涉嫌双重征收,有观点称之为“可持续收割”。此外,房地产税的正当性依赖于与其他税制的整合。在发达国家,房地产税主要用于本区域公共服务建设,但在我国已由其他税种覆盖,如果在房地产税施行前不对税制进行优化整合,将会使得房屋开发建设不堪重负,最终转嫁到买房人头上。

    无恒产则无恒心,土地“70年大限”的隐忧一直盘桓在人们心头,这既不利于产权制度的落实,也让人们因为担忧在到期后缴纳难以承受的出让金而处于不安中。另一方面,土地使用权到期之后的处理不明确,也为相关市场交易行为埋下了纠纷隐患。相关部门应尽快制定规则,对此问题予以明晰。

(图片来自网络)


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